“城市運營商”的概念由來已久，但卻難以溯源。但對于眾多的房企而言，經過20多年的發展，已經完成了原始的資本積累，中國的城鎮化發展又進入了一個以城市新城區開發建設推動城市群發展的歷史時期，需要開發商由以往的僅僅開發住宅、商業樓盤為主向建設城市綜合體轉型，向城市運營轉型。

　　從蓋房子到城市運營

　　從最初的造房、造園到如今的造鎮、造城，房企正以城鎮化建設中重要的拓荒者和建設者身份，經歷著劇烈的轉型蛻變。與此同時，地產行業“黃金時代”的終結，也促使房企加速向城市運營領域進軍。業內人士認為，從“蓋房子”向“城市運營”轉變將是企業發展的重要方向之一。

　　事實上，一直以來，開發商除了建造住宅外也參與許多城市功能的建設，比如修建公園，開發城市商業綜合體，引進和建設學校、體育設施及旅游設施等。

　　在港上市的中駿置業，是第一個進駐燕郊的百強企業，打造了燕郊目前唯一的雙公園地產項目中駿·四季花都。項目一路之隔是70萬平方米燕郊植物園，東北側緊鄰720萬平方米燕郊濱河森林公園。項目內部還打造北美風情園林、兒童游戲區、水景區、娛樂庭院區、運動主題會所、獨創圍合型雙商業街等，讓居者充分體驗自然和諧的悠閑雅趣。

　　如今，還有房企參與道路橋梁的建設、產業園區相關產業的引進等，甚至參與整個新城區幾十平方公里的建設、風景區幾百平方公里的建設。這對城市人民的生活、工作、教育、休閑等諸多方面帶來長遠的影響，這些房企從某種意義上講已經是城市運營商。

　　房企探索轉型新方向

　　當越來越多房企參與到城市運營中來時，就更需要開發商對城市資源進行整合、優化、創新而取得城市資源的增值。

　　去年10月，方興地產正式更名為中國金茂控股集團有限公司，將致力于中國城市綜合開發與運營。中國金茂總經理李從瑞在更名當天表示，隨著城市化、改革、人口等紅利因素的逐漸消退，地產行業不可逆轉的新常態、新挑戰也隨之而來，地產開發企業都在積極地探索轉型發展?！俺鞘芯C合開發與運營，代表著行業未來的方向?！?/p>

　　萬科的轉型探索也很明確。2013年7月，郁亮首次談及萬科未來將轉型“城市配套服務商”，同年12月末，萬科提出“5S服務”的概念，圍繞居住、購物、度假、辦公、文化五大方面，從“房屋建造銷售商”轉型“城市配套服務商”。按萬科的規劃，2015年，萬科會加大商業服務、教育、養老等社區配套服務，打造更豐富全面的社區生活體驗;此外，還針對養老、醫療、度假等城市發展亟須的需求，為城市居民提供針對性的產品和服務。

　　此外，萬達、綠地、恒大等大型開發商都在加速轉型，紛紛試水城市運營。比如，萬達集團就以產業為基礎，斥巨資進軍城市運營，四處開花的“萬達城”便是其代表作。綠地集團也已經籌劃“產城一體”戰略以適應城市運營商的角色。

　　案例

　　萬達 制造“城市中心”

　　在眾多房企將“城市綜合運營商”視為全新的定位之時，萬達旗下的多個萬達廣場已經成為了“城市中心”。

　　早在2000年便決定轉型商業地產開發的萬達集團，是國內最早進行大規模商業地產開發的企業?！俺暗耐顿Y、豐富的開發經驗、良好的政府關系、獨特的業內資源和強大的銷售能力等，都是萬達在商業地產領域一馬當先的重要因素?！币晃环科笕耸勘硎?，萬達通過10多年持續的商業地產進化過程中，已經形成了較高的競爭門檻。在如今的市場環境和行業背景下，能夠趕超萬達的企業很難出現。

　　的確如此。萬達商業地產旗下不僅擁有全國唯一的商業規劃研究院、全國性的商業地產建設團隊，還擁有全國性的商業管理公司，已經形成商業地產的完整產業鏈和企業的核心競爭優勢。而從拿地到開業，一個萬達廣場的運作時間限定在2年，成為萬達模式高效的核心。

　　此外，萬達對于綜合體的概念一直在摸索中創新。從2000年開始的第一代單店模式(只租不售，聯合國際知名品牌)到2004年、2005年的第二代組合店模式，目前萬達已開始進入第三代的城市綜合體模式，也是被學者認為的“做加法模式”——延長產業半徑的開始?！叭绻f第二代的管理模式是出于對產業鏈的把握，萬達的第三代管理模式則完全是出于對商業規律更深的認識?！蓖踅×秩缡钦f。

　　龍湖 商業也有精細化基因

　　幾乎在萬達轉型商業地產開發的同時，2000年，龍湖也成立了自己的商業經營管理分公司。2003年，龍湖旗下第一個商業地產項目龍湖·北城天街在重慶開業。2011年-2013年，龍湖地產的商業版圖已在全國范圍內展開布局，并形成了“天街”、“MOCO”、“星悅薈”三大主力產品線，建立的品牌合作商戶達1500家。

　　連續幾年，龍湖都交出優異的商業運營“成績單”。據悉，龍湖商業地產的員工飛赴世界各地，考察全球最好的商場。而廣為流傳的是其內部關于打造綜合體的文件，其中標準細化的程度甚至關系到相應的光線、濕度和溫度指標。

　　10多年時間，經過產品復制、異地擴張和業態延伸，龍湖集團商業地產已經步入了快速擴張階段。以“地鐵上蓋”為主打的天街系產品，不足以囊括龍湖打造綜合體的全部優勢，但這一步，龍湖的確走在了內地綜合體項目創新的前列。

　　龍湖在北京的兩個“天街”產品與重慶北城天街“神話”有諸多相似之處。首先，位于朝陽常營的龍湖長楹天街和大興生物制藥基地的龍湖時代天街，都不屬于城市核心區，而是受到市政規劃利好輻射的新興區域。其次，這兩個項目的顯著特征是都屬于“地鐵上蓋”，分別與地鐵6號線、4號線實現無縫連接。這也是龍湖“天街系”產品在北京做出的全新改良。2014年底，長楹天街一經入市便獲得了良好的品牌認知度。受益于長楹天街火爆人氣的傳遞，今年，位于大興的時代天街也將正式開業。(記者 李捷)